Divulgação “O registro público transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador. Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!”, explica Lorena Tôrres

Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos. Confesso que eu também ficava. E não é para menos. São inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.

Importante frisar que a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.

Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.

Então, leitores, é o seguinte. Vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:

- Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?

Pois bem, eis a questão, não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).

E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; e v) qual a data de entrega das chaves?

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Venda todos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui duas funções fundamentais:

i) A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;

ii) A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.

Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel. Com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).

Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.

Eis que surge a grande diferença entre a Escritura e o Registro!

1. Escritura Pública de Imóvel:

Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.

Assim, a escritura é um documento que prova um contrato ou ato jurídico, firmado na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

2. Registro Público do Imóvel:

Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU, etc.).

Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!

É o que diz o artigo 1.245, § 1º do Código Civil:

Artigo 1.245

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por fim, esse artigo não zera nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas serve como uma base. Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

Publicado no jornal impresso de dezembro de 2017.

Lorena Lucena Tôrres. Advogada especialista em Direito Ambiental, atuante nas áreas do Direito Civil, Direito de Família, Sucessões e contratos, Direito do Consumidor, Ambiental e Trabalhista. Administradora de empresas, MBA em Perícia e Auditoria Ambiental, Escritora e Empreendedora. Membro da Comissão de Direito Ambiental, Direito Marítimo, Portuário, Aeroportuário e Aduaneiro e Direito Administrativo da OAB/CE. Artigo científico apresentado na Faculdade de Direito de Lisboa - Portugal - 2015 e artigo científico apresentado na Universidad Rovira i Virgili em Tarragona (Espanha, 2017). Livro publicado pela editora Lumem Juris e livros publicados pela revista Síntese, nas áreas: Direito Ambiental, Consumidor, Imobiliário e Civil.