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Jornal Caderno Jurídico

Direito Imobiliário

A retificação de registro imobiliário

29/7/2019 às 13h02 - Ingrid Zanella
Divulgação Ingrid Zanella “Os casos em que podem ser retificados os registros são: por omissão, imprecisão ou simplesmente por não exprimir a verdade”, explica Ingrid Zanella.

Com o surgimento da última onda tecnológica, a velocidade da evolução científica tem aumentado exponencialmente nas últimas décadas. Esta evolução transita por todas as áreas da vida humana, incluindo a área de registro imobiliário.

Para os profissionais de topografia, agricultores e oficiais de cartório de registro de imóveis mais antigos, ficaram as lembranças daquela época em que as propriedades rurais eram medidas e demarcadas, “batendo corda”. Esta expressão era utilizada, porque o trabalho era realizado com uma corda de medida conhecida, como uma trena, e que era estendida ao longo das divisas da propriedade.

Com o passar do tempo foi popularizado o uso dos teodolitos ópticos, que já permitiam uma precisão e velocidade de trabalho muito maior. E finalmente, chegando à época atual, foram desenvolvidos os GPSs de precisão, que trabalham a partir de informações fornecidas por satélite.

Por outro lado, o Estado brasileiro encontrava uma dificuldade enorme em realizar um detalhado controle sobre as propriedades rurais, pois o Brasil é um país de extensão continental e o custo para realizar esse levantamento a campo seria enorme. Todavia, com as novas tecnologias, os técnicos do Estado vislumbraram uma possibilidade de levantar o tamanho e a situação das propriedades rurais e alocar todos estes dados em um sistema informatizado.

Estes dados, que agora podem ser manipulados pelo Estado em poucos dias, são muito importantes para elaboração de políticas públicas, controles de tributação rural e planejamento de infraestrutura.

Com este cenário, foi sancionada a Lei número 10.267, de 28 de agosto de 2001, que estabeleceu a obrigatoriedade do georreferenciamento das propriedades rurais.

Iniciado o processo, foram constatados diversos erros nas áreas, perímetros, distâncias entre marcos, localidades das propriedades, nomes de proprietários, entre outros.

Quando forem constatados estes erros, faz-se necessário um processo de retificação do registro imobiliário. Esta retificação está estabelecida na Lei de Registros número 6.015/73, com atualização dada pela Lei 10.931/2004.

Segundo o artigo 212 desta Lei:

“Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no artigo 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

“Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no artigo 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.”

Percebe-se a facilidade de correções que foi propiciada por esta inovação da Lei de Registros. O processo agora é menos custoso e mais célere, sem subtrair o direito de recorrer ao juízo para a tomada de decisão.

Os casos em que podem ser retificados os registros são: por omissão, imprecisão ou simplesmente por não exprimir a verdade. Pensamos que a última opção abarca todas as situações possíveis que venham a necessitar de alguma correção, pois é uma obrigatoriedade dos registros de imóveis conterem o reflexo mais próximo possível do que ocorre na realidade fática.

É importante lembrar que o registro público é uma garantia propiciada pelo Estado e exercida por oficiais notariais e de registro. Portanto, existe uma responsabilidade desses agentes em preservar as informações mais adequadas em relação aos registros. E esta responsabilidade implica na obrigação de corrigir os erros que possam constar nos registros de imóveis.

 

E como devem ser feitas estas correções?

Para responder a esta pergunta devemos nos reportar ao artigo 213 da mesma LRP.

Estas retificações podem ser de ofício ou a requerimento do interessado. Todavia, como estamos falando de um bem e que estas retificações podem implicar na alteração do tamanho da propriedade, as realizadas de ofício não podem provocar alteração da área ou na medida perimetral.

Aquelas retificações que implicarão em alteração da medida perimetral, com ou sem alteração da área, devem ser requisitadas pelo interessado e acompanhadas por planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, e a assinatura de todos os confrontantes.

O problema da retificação, na maioria das vezes, reside justamente em conseguir esta assinatura dos confrontantes. É comum que o topógrafo contratado para o serviço já recolha estas assinaturas, mas o proprietário pode não ser encontrado depois de diversas tentativas. Qual seria a solução?

A Lei 10.931/2004 determinou que o oficial de registro de imóveis, deve, a requerimento do interessado, notificar o confrontante para manifestar-se no prazo de 15 dias. Esta notificação pode ser realizada de três formas: pessoalmente, pelo Correios (com AR) ou por meio do oficial de registro de título e documentos que fará a notificação.

Todavia, o confrontante pode não ser encontrado. Nesta situação, deve o oficial promover a notificação por meio de edital, com prazo de 15 dias, devendo este ser publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

E, finalmente, quando não ocorrer a manifestação do confrontante com impugnação, presume-se a anuência.

Portanto, quando necessitar de uma retificação de sua propriedade e já tendo conhecimento da dificuldade de encontrar um dos confrontantes, avise o profissional de topografia e ao oficial do registro de imóveis sobre esta situação.

Outra solução que a Lei não privilegia, mas que o requerente pode lançar mão, é procurar o confrontante por meio das redes sociais. Elas têm sido, na prática, a solução mais rápida para muitos casos.

Espero que tenham gostado do artigo. Teremos satisfação em sanar eventuais dúvidas. Escreva para ingridzanella.advocacia@gmail.com. Até a próxima semana!

 

Ingrid Cristine Zanella é advogada com atuação especializada em Direito Ambiental e Imobiliário.

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